La nueva deducción fiscal anunciada por el Gobierno para los propietarios que mantengan congelado el precio del alquiler amenaza con quedarse corta en los mercados más tensionados, donde el encarecimiento de las rentas ha sido muy superior a la media nacional. Así, los expertos en fiscalidad e inmobiliario consideran que la bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que renueven contratos sin subir el alquiler difícilmente compensará la pérdida de ingresos que supondría no actualizar las rentas en ciudades como Madrid, Málaga o Valencia, entre otras.
El anuncio llega en un momento especialmente sensible para el mercado del alquiler. A lo largo de este año se renovarán alrededor de 600.000 contratos, que afectan a 1,6 millones de personas. Se trata de acuerdos cerrados en 2021, cuando los precios se ajustaron a la baja por el impacto de la pandemia. Desde entonces, el alquiler se ha encarecido de media un 40% en España, con subidas aún más acusadas en las zonas con mayor demanda y falta de producto, como son las grandes ciudades.
En el caso concreto de Madrid, el precio medio ha subido un 57% en los últimos cinco años, pasando de 14,4 euros por m2 en febrero de 2021 a los 22,7 en diciembre de 2025, según los datos del portal idealista. Si nos fijamos en algunos de los barrios más caros de la capital, como puede ser Chamberí, la subida ha sido del 65%.
Pero Madrid no es un caso aislado, en la ciudad de Málaga la carrera de los precios ha sido aún más acelerada y los pisos se han encarecido de media un 68% en cinco años, hasta alcanzar los 15,8 euros por m2 de media, frente a los 9,8 euros de 2021.
Con estas cifras sobre la mesa, desde el sector inmobiliario advierten de que el incentivo fiscal no refleja la realidad del mercado. En este sentido, Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, considera que la iniciativa va “en la buena dirección”, pero cree que es “claramente insuficiente”. “La congelación de precios ya ha demostrado ser un fracaso y hoy vemos sus consecuencias en la brecha entre los alquileres renovados tras el Covid, actualizados muy por debajo de la inflación real”, señala. A su juicio, la medida puede resultar atractiva en mercados más equilibrados, pero “en las grandes ciudades, donde la presión es máxima, los propietarios seguirán perdiendo poder adquisitivo”.
Una opinión similar comparte José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, que advierte de que “al ritmo que están subiendo los alquileres, a muchos caseros no les compensará esta nueva deducción del IRPF”. Aunque reconoce que elevar la reducción fiscal del 50% al 100% es un avance, insiste en que no será determinante mientras no se garantice la seguridad jurídica del arrendador.
Por su parte, María Acevedo, abogada del área fiscal de CCS Abogados, destaca que “se debe tener en cuenta que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ya introdujo una reducción en el IRPF del 50% del rendimiento neto obtenido, sin condicionar su aplicación al mantenimiento del precio del alquiler”. “Por lo tanto, habrá que esperar a conocer cómo se regula esta nueva bonificación del 100%, y qué ocurre con la actual reducción del 50%, ya que esta última podría llegar a ser más ventajosa que la recientemente anunciada, al no estar condicionada al mantenimiento del precio del alquiler”, recalca la experta.
Desde el ámbito fiscal, los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) reclaman una mayor concreción de la norma y una reordenación de los incentivos ya existentes. Recuerdan que actualmente la Ley del IRPF contempla bonificaciones de hasta el 90% para quienes bajen el precio al menos un 5% en zonas tensionadas, por lo que temen que el nuevo esquema genere distorsiones.
Más crítico se muestra Francisco Iñareta, portavoz de idealista, que considera que las medidas “no van a servir para solucionar el problema del alquiler”, que identifica claramente con la falta de oferta. En este contexto, el consenso del sector apunta a que, sin una estrategia integral que incentive la oferta y refuerce la seguridad jurídica, las bonificaciones fiscales tendrán un impacto limitado en los mercados más tensionados.
